"morgıç" yazımıyla türkçemize girmek üzere olan bir kelime.
emlak bankası, yapı ve kredi bankası gibi aslında bu işler için kurulmuş bankaların ya batması ya da alan genişletmesi sonucu türkiye'de yıldızı bir anda parlayan sektör. kredi kartını delicesine kullanan bir toplum için hem çok iyi hem de çok tehlikeli kredi sistemi.
uygulanışı, ev satın alıp 30 sene içinde altı ev parası ödemek şeklinde olan sözde çok faydalı kredi sistemidir.
ev satın alınır, 6,5 yıl sonra evin parasının tamamı ödenmiştir, fakat ev hala bankanın malı olarak kalmaya devam eder. bu aşamadan sonra, isterse 25. yıl içinde (yani evin fiyatının yaklaşık 5 katı bankaya ödenmiştir) olsun, taksitlerden ikisini ödeyemediğinizde, banka evinizi elinizden alır ve herhangi bir tazminat da alamazsınız.
yurtdışından ithal olan bu sistem, menşe ülkelerinde çok daha azgın bir şekilde uygulanmaktadır. başvuru esnasında, işiniz, evlilik durumunuz, vs. incelenir. hatta ingiltere'de evi alacak eş karısından veya kocasından daha az gelir sahibiyse ve taksitleri ortak ödeme niyetindelerse, 15 yıl boyunca boşanmayacaklarına dair taahhütname imzalatan bankalar da mevcuttur.
evin parasını ödeyip tamamına sahip olan insan, artık 60 yaşına dayanmıştır. evini huzurevine bağışlayıp, huzurevinin ölene kadar kendisine bakmasını sağlar.
bankaları kalkındırmak amaçlı bir program kanımca mortgage.uzun vadeli konut kredisinden pek farkı yokken bu yolun tercih edilme sebebi ipotek olayından falan kurtulmak da olmayacağına göre zira aldığınız ev hali hazırda ipotek altında olacaktır,amaç tokiye bir darbe indirmekten başka birşey değildir.konuyla ilgili geniş kapsamlı bir bilgiye sahip olmamakla beraber ekonomik ve sosyal güvenin olmadığı ülkemizde bu derece uzun soluklu bir işin altına girmek ne derece mantıklı olabilir,araştırılmalıdır diye düşünmekteyim.lakin yasanın diğer ülkerlerde işleyişiyle türkiyede işleyişi farklı olacağı için ilk kurbanları beklemek daha bir mantıklı olacaktır sanırım.
farklı bir bakış açısıyla olay vergiden bir nebzede olsun kurtulmak olacaksa işte bu tamamen abesle iştigal olacaktır.şu an görünen tabloya göre bu işten maksimum fayda sağlayacak taraf bankalar olacaktır,hem aynı nicelikteki paralarını daha iyi fiyattan satmış olacaklar hem de bu olay vesilesiyle tabir-i caizse ayağı alışan müşteriyle başka alanlarda da çalışma imkanı bulacaklardır.gayrimenkul piyasalarının durumu ise olay su yüzüne çıkmadan anlaşılması mümkün olmayacaktır,evet konut kredileri bir anda fırlayacaktır lakin durumun piyasalarca değerlendirilmesi çetrefilli olacaktır yasa ile beraber.
kısa ve öz böyle bir işin altına girmeden önce ülkenin ekonomik tarihiyle haşir neşir olunmalıdır ki yakın tarihe bakmak bile yeterli olacaktır zira ekonomik kriz türkiyenin kronik hastalığıdır.
değişken faiz uygulanacakmış ama halkın aleyhine bir şekilde. şöyle ki; %1 den aldınız krediyi diyelim, eğer faizler artarsa bankaya bu kredi faizini de yukarıya çekme imkanı sağlıyor. diyelim ki bir kriz oldu 2001 deki gibi o zaman vay halinize, ha o zaman faizler düşünce de sizin lehinize bir durum söz konusu olur diyebilirsiniz. maalesef hayır, faizlerin aşağıya doğru esnekliğini kabul etmemişler, yani düşse bile anlaşmayı yaptığınız oranı ödemekle yükümlüsünüz. sonra, bankanın üç ay ödeme yapamayanın elinden evini alma imkanı da var. bir de maliye bakanlığı mütteahitlerin yüz milyara kadar alınan kredilerde vergi avantajını reddi ve alacağınız evin en az %25 i oranında peşinat ödeme yükümlülüğü... kısaca bu mortgage'e, kanıp da ev kredisi alan orta halli vatandaşların mort olması muhtemel. türkiye gibi on yıl içinde ne krizler yaşamış, uzun vadede önünü göremeyen bir ülkede uzun vadeli ve bu şartlarda ev kredisi almak kumar oynamaya eşittir.
şu an için ekonomik olmayan sistemdir.örneğin 10 yıllık ipotekli konut kredisinin faizi halihazırda %1.38 civarındadır.buna göre 100000 ytl çeksek 517900 ytl'yi aylık 4300 ytl olarak ödeyeceğiz.fakat faiz %0.9'a geldiğinde aynı para için aylık 2440 ytl ödenecek.
ancak gelişmiş ülkelerin hepsinde ekonomik kalkınmanın öncüsü olmuştur.normal krediden farkı ise bankanın mortgage sistemi sayesinde ipoteği paraya çevirebilme olanağıdır.
türkiye'de ise konut kredisinin gsmh'ye oranı %4 gibi komik rakamlardan %50'lere çıkacaktır.
olası bir arıza anında ipoteği ödemek için moraran kıçınız mosmor olucak üstüne evi de kaybedeceksiniz. işte bu duruma pollyanna bile iyi tarafından bakamaz.
mortgage'ın telaffuzuna hastayım. "mortgage uzmanı garanti" reklamını duyunca 444 0 334'ü arayıp "farklı renk seçenekleriniz de mevcut mu acaba?" diye sormak geliyo içimden. sonra sözlük yazarı olduğumu hatırlayıp vazgeçiyorum.
şu an dünyada büyük ekonomik zararlara yol açan, yatırım bankalarının ve hedge fonların büyük zararlar elde etmesine neden olan finansal enstrümandır.
her ne kadar banka, müşterisi için uzun vadeli kredi verip, pozisyonunu banka ipoteğini başka yatırımcılara satıp kapatmış gibi gözükse de durum kontrol sürecinden çıktığı an makrosal bazda çok tehlikeli olabilmektedir. uzun vadede alınmış krediler tüketiciler tarafından ödenmediği anda bankalar veya mortgage senedine sahip olan imtiyaz sahibi konuta el koysa dahi, birçok batık kredinin bulunması emlak piyasasında dalgalanmalara yol açmaktadır.
özellikle fon yönetiminde beceriksiz kalan ve riski dağıtmayarak yumurtaları tek kovada toplayan yatırım şirketleri piyasalarda oluşan ani dalgalanmalardan etkilenerek aktiflerini kaybedebilmektedir. basit bir anlatımla elinde bulunan tüm varlıklarını mortgage kağıtlarına yatıran fonlar şu an iflasın eşiğine gelmiş durumdadır. durum o kadar vahimdir ki bir haftada aktiflerinin yarısını kaybeden fonlar mevcuttur.
ölüme kadar ödeme anlamına kalan uzun vadeli konut ve işyeri kredilerine verilen genel addır. banka kredilerinden farklı olarak, krediyi tüketiciye kullandıran kurumun tüketiciden aldığı teminatı(tapu ipoteğini) ikincil piyasalarda yatırımcılara arz ederek uzun vadede görülen nakit sıkıntısı çözmek için uygulanan bir borçlandırma yöntemidir.
temelde tüketiciye düşük faizle uzun vadede ev sahibi yapacağının garantisini verse de, dış çevre faktörlerinin çok kırılgan olması( konut fiyatlarındaki dalgalanmalar, faiz oranlarının değişmesi) nedeniyle yaklaşık 30-40 sene sürecek bir geri ödeme planına imza atmak büyük riskleri üstlenmekle eş değerdir. kaldı ki hükümetler bile 30-40 sene vadeli borçlanma işlemlerinde merkez bankası ve hazinelerini teminat olarak gösterirken dönem dönem moratoryum ilan etmeleri uzun vadeli kredi işlemlerinin yüksek riskler taşıdığını işaret etmektedir. (90'ların sonundaki rusya krizi)
son tahlilde yatırım bankaları long term capital management gibi dipten başlayıp büyük bir rezonans ile dev bir çöküşe yakalanmamak için uzmanlık alanları dışında bulunan yatırım enstrümanlarını kullanmayıp, kendilerini iyi bildikleri alanlarda yatırım yapmaya zorlamışlardır. bu durum pratikte yatırım bankasının lehine gözükmesine rağmen, finans yöneticilerinin en sık yaptığı hatalardan biri olan yumurtaların aynı sepette toplanması nedeniyle büyük risk pozisyonuna girdikleri görülebilmektedir. kaldı ki mortgage piyasasındaki çöküş ile jp morgan gibi her alanda yatırımları bulunan dev aracı kurumlar bile büyük zararlar açıklarken, sadece mortgage piyasasında iş yapan aracı kurumları büyük finansal tehlikeler beklemektedir.
bankaları emlak zengini edecek, pek çok yaralı ve ekonomik olarak çökmüş aileyi oluşturacak bir uzun vadeli kredi ile ev satın alma sistemidir.
borcunuz bitene kadar eviniz yaptığınız anlaşma gereği bankaya aittir. ve herhangi bir gecikme, ödeyememe durumu olduğunda banka evinize el koyar, size de borcu kitleyiverir. türkiye gibi gelişmekte olan, stabil ve sağlam bir ekonomik altyapısı olmayan ülkelerde çok acıklı sonuçlar doğruracak olan bu sistem aynı zamanda insanları uzunca seneler çaresiz ve alternatifsiz biçimde çalışmaya, hak aramaktan kaçınmaya zorlayacaktır. elbette bu görünün değil dolaylı bir baskıdır, borcunu ödemek için çalışmak, işinden atılmamak her söylenen yapılmalı, sorgulama, hak arama türü faaliyetler geri planda kalmalı kalıbına sokulmuş insanlar, emekleri karşılığında aldıklarının belki yarısını hatta daha fazlasını bu sistem çevresinde borçlu oldukları bankalara ödeyeceklerdir.
ve banka kredi verdiği kişi sayısının sadece %5'inin bile geri ödemede aksaklık yaşaması durumunda dağıttığı kredilerden edeceği zararları çıkartabileceğini hesaplamaktadır. son dönemdelerde özellikle çılgınlık boyutuna yükselen çok taksitli alışveriş, uzun vadeli kredi kullanma sistemine dayalı ekonomik programlar ülkeyi krize taşımaktadır.
güçlü ve atlatılması zor bir krize doğru sürüklendiğimiz açıktır. bu tür kredili sistemlerin içerisine girecek olan insanların son derece hassas planlama yapması, tek bir maaş yada ucucuna yeten bir ödeme anlayışı ile bu kredileri kullanmak onarılması güç zararlara neden olacaktır.
konut sektörünün yaratacağı dalgalanma ile bir kriz içerisine düşecek olursak, bu ülkemizdeki tüm para akşını ve hareketini değiştirerek bir anda krize sürüklenmemize yada bir gece fakirleşmemize neden olabilir. hele bizde ki gibi yabancı sermayenin yaratmış olduğu bir olumlu ekonomi havasının hakim olduğu, stabilite ve dengeden bahsetmenin şimdilik zor olduğu büyüyen ekonomilerde bu risk tahmin edilenden daha büyüktür.
finansçı yada iktisatçı olmayan bir gözle gerçekleştirmeye çalıştığım yaklaşımın çıktısı şu şekilde ifade edilebilir;
özellikle içinde bulunduğumuz yıl ve takip eden süreçlerde, yatırım enstürmanlarına aktaracağınız yada kredili bir ödeme sistemine transfer etmeyi planladığınız paranın, işinize yaramayacak, herhangi bir yere gidecek bir para olmamasına, ve kaybettiğiniz miktarın sizi üzmek dışında size daha fazla zarar getirmeyeceği bir miktarda olmasına dikkat ediniz.
taksit, kredi vs için kullanmak için ayırdığınız para ile bu paranını ilgili yere gideceği süreyi yatırım ile değerlendirmek, garantili olmayan enstürmanlara yatırmak büyük risk taşımak anlamına gelmektedir. zorlu süreçte herkesin kendi malına ve parasına sahip çıkması çok önemlidir. hem kişisel hem de milli düzeyde düşünüldüğünde parayı korumak, minimum riskle ve riske edilmesinde sakınca olmayan para ile hareketler içerisinde bulunmak akılcı çözümlerden bir tanesidir.
bu minvalde, mortgage gibi on yada yirmi sene gibi gerçekten uzun sayılacak bir süreci yönetirken mutlaka bazı dayanaklarınız, maddi birikiminiz olmalıdır.
bankalar zengin olurken, memleketin içerisne sürüklendiği krizi görmezden gelebilir yada o krizden de nemalanabilirler. bu nedenle, doğru zamanda, doğru miktar para ile ve doğru banka ile çalışarak şahsi kalkınmamız ve milli servetlerin korunmasına katkıda bulunmamız olanaklı olacaktır.
yazarın notu: yazar ekonomist, finansçı ve bilimum diğer parasal işlerle uğraşan kişilerden değildir. sadece yorumlarını, görüşlerini ve korkularını gündemi takip etmeye çalışan bir kişi olarak vermeye çalışmıştır.
northern rock subprime mortgage krizine sebep olan banka ürünü. yüzlerce kişinin işten atılmasına, hemen hemen bütün yatırım bankalarının büyük zararlar yazmasına, birsürü insanin iş bulamamasina, ekonomide likiditenin düşmesine,riskin artmasına ve piyasalarin güven kaybına uğramasına neden oldu.
eski ucuz borç yükselen riskle beraber yokoldu ve dolayısı ile piyasalar uzun süre deal yüzü görmeyecek gibi.
türkiye'de kullanılmaya başlanacağı zamanı iple çeken insanlar olmasına rağmen, aşağıdaki sebep ve karşılaştırmalardan hevesleri kursaklarda bırakacağı tartışma götürmeyen, uzun vadeli konut kredi sistemi..
amerika'da vasıflı çalışan bir kişi, gayrı safi milli hasıla verilerine göre ortalama 3500$ maaş alıyor.
amerika'da türkiye'de olduğu gibi ev fiyatları yine ortalama olarak 100.000$'dan başlıyor.
amerika'da uygulanan mortgage faiz oranları 0,39 puan civarında..
amerika'da yaşayan bu zati muhterem 0,39 faiz oranı ve 120 ay (10 yıl) vade ile aldığı krediyi, ayda 3500$'ı cukkaya indirirken, sadece 1000$ geri öder.
peki ya türkiye'de?
türkiye'de vasıflı çalışan bir kişi, ortalama 1000 ytl maaş alıyor.
türkiye'de ev fiyatları iyi ihtimalle 100.000 ytl'den başlıyor.
türkiye'de uygulanan mortgage oranları 1,39 puanda.
türkiye'de yaşayan bu şanssız zati muhteremde 1,39 faiz oranı ile ve 120 ay (10 yıl) vade ile aldığı krediyi, ayda 1000 ytl maaş alırken, 1600 ytl geri ödemek zorundadır. bu da matematiksel olarak mümkün değil!
malesef ki bu mortgage denen sistem birçok avrupa ülkesinde patlaklar vermeye başlamıştır. özellikle ingiltere'de birçok bankanın kredi geri ödemelerinde sorun yaşanması ve vadenın uzun olması neticesinde kendi içinde yeterli sirkülasyon yaratamadığı için batmıştır. velhasılı bir bankacı olarak bu sistemin çok yakın zaman dilimi içinde türkiye'de de büyük sorunlara yol açacağını belirtmek isterim. 1.500 ytl'lik kredi kartı borcunu ödeyemeyip icralık olan, kredi batağına düşüp intihar yolunu seçen onca vatandaşımız önümüzde örnek olarak dururken 100 bin, 200 bin liralık kredi çekip ev hayali kuran dar gelirli vatandaşımızın kredi dönüşlerinde büyük sorunlar olacağını görmemek saflık olur. bu mortgage denen şey aslında o kadar'da faydalı bir sistem değil. allah sonumuzu hayır ede.
ana fikir, bankacılık ve finans sektörünün kullanmakta zorluk çektiği hayvani fonlarını son derece fettan bir komşumuz olan inşaat sektörüyle buluşturmak, söz konusu buluşmada çıkabilecek komplikasyonların riskini de vatandaşa, daha olmadı devlete yüklemektir. insanları ev sahibi yapma meselesi ise tavşanın suyunun suyudur. sanki bir sosyal konut edindirme programıymış gibi sunulması, bu bağlamda, dombililikten başka bir şey değildir. mortgage bir konut edinme yöntemi değil, bir finans yöntemidir.
esas anlamı ipotek ya da rehin olan, finansal manada repayment options kategorisine giren mortgage, aynı yetmişlerde çelik sektörünün, seksenli yıllarda petrol firmalarının dominant olması gibi doksanlı yıllara damgasını vuran gayrimenkul sahasının birikmiş arzından faydalanarak, dünya piyasasına hakimiyet açısından kullanılan bir sistemdir. dünyada en hızlı yayılan yeniliklerden birisi olarak gözüken kredi kartlarından sonra tüketici çılgınlığının karşısına mortgage i çıkardılar. finans sektöründe bilgi teknolojileriyle paralel gerçekleşen gelişmeler ışığında sunulan cazip tekliflerden birisiydi mortgage. lakin şu an geldiği durumda, amerikan hükümetinin, ekonomik paketlerle, etkisinin yaratacağı krizi hafifletmeye çalıştığını görüyoruz. enflasyonist baskının giderek hissedildiği global dünyada kriz ekonomisinin baş kahramanı durumuna geçen mortgage sancılı durumunu atlatana kadar sıkıntı yaratacağı kesin. amerikan hükümeti vergi iadelerini teslim etmeyen vergi mükelleflerine bile ödeme yaparak iç piyasayı hareketlendirmeye çalışırkan yatırımcı bundan pek tatmin olmuş gözükmüyor. fed'in yaptığı %0,75 faiz indirimi bile borsalardaki düşüşü ancak %2 ler civarına çekebildi. tüketim çılgınlığının planlaması iyi yapılmadığı sürece bunlar daha başımıza çok çorap örer.
alacak hakkını garanti altına almak üzere, borçlu tarafa ait olan taşınmaz mallar üzerinde, alacak taraf lehine oluşturulan rehin hakkıdır. borç ödemesi sona erdikten sonra, ilgili mal üzerinde alacaklı taraf lehine oluşturulmuş rehin hakkı kaldırılır.
